Investir dans l’immobilier ne se fait pas sur un coup de dés. En effet, le marché de l’immobilier propose deux solutions d’investissement : le neuf et l’ancien. L’un et l’autre ont des avantages et des inconvénients. Un match à deux qui demande une vraie réflexion de la part des investisseurs immobiliers quoi qu’il en coûte ? Car les dispositifs fiscaux sont nombreux pour le neuf comme l’ancien. Sans oublier les écarts de prix et les objectifs associés à cet investissement immobilier.

 

Logement neuf : L’avantage des normes environnementales et de la sécurité

 

Investir dans l'immobilier neuf reste le premier réflexe des Français qui souhaitent développer un patrimoine immobilier. En outre, investir sur un appartement ou une maison en 2021 ou 2022 est une bonne chose. D’autant plus que le critère de consommation d’énergie des logements neufs ne peut excéder A ou B.

En premier lieu, les biens immobiliers respectent les dernières normes de la Loi Pinel. L’isolation est très performante. Le chauffage et la consommation d’électricité optimisés. C’est pourquoi, l’immobilier neuf gagne de nombreux points pour les Français. Y compris dans les zones de grand froid. Grâce à l’amélioration des isolants et des matériaux, les maisons et les appartements sont performants. Il en va de même pour les vitres qui isolent encore mieux le bruit et empêche l’air de rafraîchir les pièces.

Tous les logements neufs (ceux dont la construction a moins de 5 ans) respectent la norme RT 2012 (Réglementation Thermique). En plus de cela, le logement est livré prêt à être habité et parfois meublé selon les programmes immobiliers.

Chaque année en France, plus de 400 000 logements neufs sont construits. Sans oublier le parc des HLM qui profite aux Français aux revenus modestes. En tout cas, 50% des nouveaux logements sont destinés à l’investissement locatif. En effet, selon les derniers chiffres publics, de nombreuses constructions des promoteurs ont déjà un propriétaire qui entend louer son bien.

 

La Loi Pinel, le dispositif pour alléger la facture du logement neuf

 

Si les logements neufs suscitent de l'engouement de la part des Français. Il y a encore un avantage supplémentaire à vouloir engager un crédit immobilier. Il s’agit de la Loi Pinel. Elle apporte une solution de choix pour bénéficier d’un crédit d’impôt sur le montant du bien. Cependant, il faut respecter un plafonnement des loyers. En effet, plusieurs villes dont Lyon et Paris mettent en place cette condition.

La Loi Pinel autorise un investissement de plusieurs milliers d’euros avec une déduction fiscale selon les ressources fiscales de l’investisseur. Ainsi, trois paliers sont possibles selon la durée de la location :

• 6 ans de location donnent droit à une déduction d’impôt de 12% ;
• Si le logement est loué pendant 9 ans, l’investisseur a une réduction d’impôt de 18% ;
• 21% si le bien immobilier est loué pendant 12 ans.

La déduction d’impôt est calculée sur la valeur du bien immobilier à l’achat. Par ailleurs, les Français qui font appel à la Loi Pinel respectent le plafonnement des loyers selon les zones définies par la Municipalité.

 

Les prix des logements neufs plus chers mais mieux équipés

 

En moyenne, les logements neufs sont plus onéreux étant donné les matériaux utilisés et l’évolution des matières premières. En l’occurrence, le prix d’achat d'une maison neuve est 10 à 15% plus élevé que l'immobilier ancien. Toutefois, cette affirmation est à relativiser. Car le marché de l’immobilier neuf présente des disparités selon les villes et les régions françaises.

De plus, selon les promoteurs immobiliers, les propriétaires ont accès à des logements derniers cris et clefs en main. Parfois, les maisons ou appartements qui sortent de terre sont entièrement équipés. En effet, certaines entreprises préfèrent équiper le bien selon les recommandations des clients. Notamment, il faut le rappeler que 50% des ventes sont réalisées pour une location immobilière. Sans oublier les garanties obligatoires pour un logement neuf.

En moyenne, les prix des derniers biens neufs ont une inflation supérieure à la moyenne. Mais les investisseurs bénéficient des dernières normes environnementales, du confort associé et des équipements essentiels à son bon fonctionnement.

 

Quelles sont les modalités pour acheter dans le neuf ?

 

Pour acheter un logement neuf, il faut remplir plusieurs conditions : avoir des revenus stables et une capacité d’emprunt. Bien entendu, tous les Français ont accès au parc immobilier neuf. Il peut s’agir de T2, T3, T4, maisons et appartements ainsi que des HLM. Puisque chaque commune respecte une part de logement HLM de l'ordre de 25% selon le nombre d'habitations.

Pour les Français aux revenus modestes, le logement social et le PTZ sont des dispositifs encadrés par la Loi. Pour ce dernier, il s’agit de financer jusqu’à 40% de la somme du bien immobilier sans intérêt. Bien sûr, il faut des conditions de ressources éligibles.

Avant de s’engager sur un nouveau logement, il faut réfléchir à de nombreux paramètres et quel locataire cibler dans le cadre d’un investissement : étudiants, familles, cadres, retraités…

Autre bonne nouvelle pour les investisseurs, il n’y a aucuns travaux à réaliser pendant quelques années. En moyenne, les premiers travaux interviennent au bout de dix ans.

 

Investir dans le logement ancien : une valeur sûre

 

Les logements anciens sont soumis à des règles différentes : travaux, consommation énergétique, fin de la location. L’État a durci les conditions pour les passoires énergétiques.

D’abord, l’État interdit la location à partir de 2025 avec l’adoption de la Loi résilience et climat Ensuite, il y a des travaux lourds à assumer au bout de quelques années pour être conforme aux nouvelles législations de l’habitat. Sans oublier les frais de notaire, plus élevés que dans le neuf en raison de l’état du logement et de son ancienneté.

Par ailleurs, les frais sur les logements anciens sont importants : travaux, coût énergétique, frais de notaire en cas d’accession. Cela n’enlève rien pour les logements anciens qui ont quelques avantages.

D’abord, il se porte bien car de nombreux Français ont investi dans le marché de la « pierre ». Les maisons et appartements dans cette catégorie possèdent une isolation différente par rapport au neuf. C’est cette ambition qui séduit les Français. En l’occurrence, le charme des logements anciens séduit les Français âgés.

En plus de cela leur superficie reste plus grande en moyenne. Le prix des biens devient accessible pour des portefeuilles modestes ou avec un capital épargne solide. De plus, la configuration des biens immobiliers de plus de 5 ans permettent des travaux personalisés.

En outre, ils sont situés en plein centre-ville car leur construction remonte dans le temps. Ensuite, ils ont une valeur rentable plus rapide que le neuf. Notamment par leur positionnement géographique et leur proximité avec les commerces.

 

Le logement ancien idéal pour acheter rapidement

 

Pour les Français qui misent beaucoup sur l’emplacement du logement, il y a aura plus de choix dans l’ancien. À cause de leur disponibilité d’une part, puis de leur histoire d’autre part. En plus de cela, le coût à l’achat reste plus agréable pour les petits portefeuilles. Cela n’empêche pas la rénovation thermique.

L’État propose des aides en faveur des Français qui engagent des travaux de rénovation énergétiques avec « maprimerénov’ ». Une excellente nouvelle pour réaliser des économies d’énergie rapide. De plus, le plan de financement pour acquérir le bien est parfois moins exigeant par les banques. Du fait, de la valeur du logement, de son ancienneté qui permet une économie concrète à l’achat.