Tout savoir sur le prêt immobilier et ses modalités

Tout savoir sur le prêt immobilier et ses modalités

Le saviez-vous ? Rien qu'en France, près de 31 % des foyers ont au moins un crédit immobilier en cours. Plus encore, on estime que le montant total de ces prêts bancaires avoisine les 1 270 milliards d'euros. Vous l'aurez compris, il n'a jamais été aussi simple d'accéder à la propriété. On fait le point avec vous sur l'emprunt immobilier et ses nombreuses modalités... .

 

En quoi consiste un crédit immobilier ?

Le concept du crédit immobilier est relativement simple. Il s'agit d'une opération dans laquelle un organisme prête une somme d'argent à un particulier. Cette dernière a pour objectif de permettre l'acquisition d'un bien immobilier. Elle n'existe cependant qu'en échange du paiement de frais supplémentaires, que l'on appelle généralement des intérêts.

Il existe plusieurs types de prêts dont nous évoquerons les détails ci-dessous. Le plus fréquent reste le prêt amortissable. Dans le cadre de ce dernier, le bénéficiaire rembourse chaque mois une échéance, dont le montant est préalablement défini, et ce, pour une durée déterminée. Cette échéance prend en compte le montant du prêt, mais aussi le taux d'intérêt.

Notez que la souscription à un certain nombre d'assurances est obligatoire. Elle permet aux banques d'obtenir une garantie de remboursement, notamment en cas de décès ou d'invalidité. Pour vous, c'est également un bon moyen de vous protéger face aux imprévus de la vie. Les frais d'assurance varient selon la formule choisie, et s'ajoutent à l'échéance mensuelle.

 

Les différents types de prêts immobiliers

Prêt amortissable

Comme évoqué précédemment, le prêt amortissable est de loin le plus fréquent. Sa durée varie de 5 à 30 ans selon le montant emprunté et les capacités financières du bénéficiaire. Il permet un remboursement progressif de la somme allouée au travers d’échéances mensuelles fixes.

 

Qu’est-ce qu’un tableau d’amortissement ?

C’est un plan de remboursement qui vous permet d’avoir une vision globale sur les échéances de votre crédit, du premier au dernier mois.

Autrement appelé échéancier, le tableau d’amortissement détaille les montants et les périodes des échéances. Pour chacune de ces dernières, le plan se doit d’être le plus complet possible pour mettre en évidence la répartition entre deux éléments : l’amortissement du capital et les intérêts.

Il est particulièrement utile si votre crédit est à taux variable. Vous serez suffisamment renseigné sur le changement des taux et donc des montants. 

 

Qu’est-ce qu’un différé d’amortissement ?

À dire vrai, vous avez deux formules du différé d’amortissement : différé partiel et différé total.

Pour la première formule, elle permet un paiement de l’assurance, mais aussi d’intérêts associés à la somme empruntée. En revanche, vous ne remboursez pas le capital.

En ce qui a trait à la deuxième formule, aucun paiement n’est exigé pendant la durée du différé.

Le différé d’amortissement est accordé dans des situations assez spécifiques. Donnons l’exemple de la construction d’une maison, de travaux dans un nouveau logement avant déménagement. Vous pouvez également en profiter si vous optez pour un bien neuf sur plan ; c’est-à-dire qui nécessite encore des travaux pour qu’il soit prêt et habitable.

Il existe de nombreux types de crédits d’amortissements. Apprenez à les connaître grâce aux informations relatées ci-dessous.

 

Amortissement in fine

Pour ce type de prêt amortissable, le remboursement intégral du capital ne se fait qu’à la dernière échéance. Quant aux intérêts, ils sont payés à chaque échéance. Idem pour les assurances.

Les banques sont très exigeantes en matière de garantie en cas d’un amortissement in fine, d’où sa rareté. En conséquence, le coût final du crédit tend à s’élever considérablement. 

 

Amortissement progressif (à taux fixe)

Vous l’aurez deviné, le remboursement à chaque échéance fait appel à un montant fixe. Néanmoins, les intérêts baissent au fur et à mesure que la part de capital remboursé croît.

 

Amortissement progressif (à taux variable)

La variation du taux dans un amortissement progressif impacte les intérêts. De ce fait, le montant de chaque mensualité diffère en fonction du nouveau taux.

D’autres types de crédits immobiliers, bien que plus rares, existent. Explications ci-après.

 

Prêt relais

Le prêt relais a pour objectif de permettre aux personnes déjà propriétaires d'acheter un nouveau logement avant de revendre l'ancien. Il s'agit donc d'une aide temporaire, n'excédant pas 2 ans, simplifiant le déroulement des transactions.

En d’autres termes, il s’agit d’une avance d’argent conférée par la banque après avoir estimé la valeur du bien que possède l’emprunteur. L’estimation tient compte de la situation géographique, mais aussi d’autres critères tels que l’architecture et la surface.

Le montant du prêt relais n’est jamais fixe. Mais en guise de précision, disons que l’avance se voit atteindre 50 à 80 % de la valeur du bien en question. D’ailleurs, le taux de ce prêt est constamment actualisé par la Banque de France : généralement tous les trimestres.

 

Modalités du remboursement 

Le remboursement aura lieu dès que ce bien aura été vendu. Son déroulement se fait en deux étapes.

En premier temps, l’emprunteur n’est tenu de rembourser que les intérêts générés, et ce, pendant la durée du crédit.

Dans un second temps, l’emprunteur est amené à rembourser le capital lorsque la revente de son bien s’est effectuée sans problèmes.

Par ailleurs, on compte 4 types du prêt relais. Ci-après les détails.

Prêt relais sec

Lorsque la banque estime que la valeur du bien à acheter est celle de celui à vendre sont égales, elle privilégie la formule du prêt relais sec. L’avance octroyée n’est alors pas associée au prêt immobilier principal.

Prêt relais « adossé »

Admettons que la valeur du bien à acheter soit supérieure au total accordé dans le cadre d’un prêt relais. Ici, il est possible de bénéficier d’un prêt immobilier classique en vue de combler le montant restant.

Attention: dans ce cas, le remboursement mensuel englobera aussi bien les intérêts que les mensualités du prêt immobilier classique : à savoir l’intérêt et le capital.

Bon à savoir: dès que le remboursement du crédit relais est fait, l’emprunteur continuera à régler uniquement les mensualités du crédit immobilier.

Prêt relais avec franchise totale

C’est une formule à la fois avantageuse et coûteuse : en voici les raisons.

Elle est avantageuse du moment qu’elle accorde une durée de 24 mois à l’emprunteur. Celui-ci ne s’acquittera pas des intérêts au cours de cette première année. L’année suivante, lorsqu’il aura vendu son logement, il devra rembourser le capital, mais aussi les intérêts dus pour l’an écoulé.

Son côté plus ou moins dispendieux ressort dans le cas où la vente ne s’est pas effectuée. L’emprunteur sera obligé de rembourser mensuellement les intérêts composés – intérêts des intérêts – de la période accordée.

Encore une fois, il arrive que la banque propose un crédit immobilier classique afin que le concerné puisse combler la somme restante et financer son achat. Ce peut être la solution ultime en cas de sérieux problèmes de vente.

Prêt relais intégré

Le prêt relais intégré est la formule idéale à privilégier si vous souhaitez un crédit couvrant la totalité de l’opération financière. Elle suit un remboursement mensuel classique, à savoir des mensualités fixes (capital et intérêts).   

 

Prêt in fine

Quésaco ?

Tout aussi inhabituel, le prêt in fine propose de rembourser, dans un premier temps uniquement les frais d'intérêt, et dans un second temps le montant emprunté.

Bien que le taux d'intérêt soit plus élevé, ce mode de fonctionnement offre l'accès à certains avantages fiscaux, tels que des réductions d'impôts sur les bénéfices fonciers. Il s'adresse donc plutôt aux investisseurs locatifs.

Faisons une petite comparaison entre un crédit in fine et un crédit amortissable, en matière d’intérêts. Cela vous permettra de mieux assimiler le concept.

Le coût conséquent d’un prêt in fine est clairement mis en exergue au travers des coûts total d’intérêt : 144 000 € contre 76 608 € pour le crédit amortissable. Notez que, les investissements locatifs étant les principaux demandeurs d’un prêt in fine, des frais supplémentaires liés au bien sont appliqués s’il y a absence de locataires.

Il va sans dire qu’une situation financière solide est exigée pour que ce type de prêts vous soit accordé. La banque doit s’assurer que vous êtes en mesure de régler les intérêts élevés ainsi que de rembourser, à la fin du prêt, l’intégralité du crédit en une seule fois. 

 

Prêt gigogne et notion de lissage 

En quoi cela consiste ?

Certes, la notion du prêt gigogne est légèrement plus compliquée. Néanmoins, de bons éclaircissements suffisent pour les comprendre. Voyons donc de quoi il s’agit…

Pour partir sur de bonnes bases, sachez d’abord qu’un prêt gigogne est aussi appelé prêt double ligne. Celui-ci se veut économique du moment qu’il permet une diminution du coût d’un crédit.

Le prêt gigogne vise à diviser un emprunt en deux, afin d'en réduire le coût. Ainsi, on vous parlera d’un prêt gigogne à durée longue qui se caractérise par un taux élevé, mais aussi de son homologue à durée courte avec un montant et un taux relativement faibles.

Enfin, les deux prêts sont lissés, mais en quoi consiste cette notion de lissage nous direz-vous ?

Ce n’est autre que le processus permettant d’aboutir à une mensualité constante. Concrètement, le terme « lisser » fait référence à « adoucir » : on adoucit le coût des charges d’emprunt mensuelles en permettant un paiement mensuel unique et global pour tous les prêts.

Hormis l’avantage d’économiser sur le taux d’intérêt, les économies sur l’assurance emprunteur sont tout autant appréciables.

Le principe est pratiquement le même, l’assurance sur un prêt de courte durée se montre moins coûteuse que celle sur un prêt de longue durée. Logiquement parlant, on considère que plus la période est allongée, plus le risque d’incidents/d’accidents est augmenté.

 

Prêt double ligne : exemple

Pour ne céder place à aucune ambiguïté, voyons ensemble un petit exemple pour illustrer les notions.

Imaginons que vous ayez besoin d’un emprunt de 400 000 €.

Si vous optez pour un prêt classique – sur 20 ans à 2 % –, votre paiement mensuel hors assurance sera de 1 012 €. Par conséquent, 85 648 € fera l’objet du coût total de votre crédit.

À présent, intéressons-nous aux économies associées à un prêt sur deux lignes. Pour faire simple, restons sur 200 000 € pour chaque ligne. De toute évidence, la ligne la plus longue (sur 20 ans) restera à 2%.

La deuxième ligne, quant à elle, sera sur 15 ans et à 1,8 %, ce qui est très avantageux. Pourquoi ? Eh bien, parce que la mensualité – hors assurance – ne sera que de 2 010 € après lissage. Le coût total du crédit qui en découle sera alors de 71 186 €. Avec un petit calcul, vous saurez que vous aurez économisé 14 462 €.

Un montage peu connu…

Il est vrai que le prêt gigogne reste peu connu, voire méconnu par le grand public, mais aussi par quelques banquiers. De même, la complexité de la procédure et du dossier dans le cas d’un prêt double ligne fait que certaines banques ne le proposent jamais.

Tout n’est pas perdu, cependant, car les banques qui en disposent existent, quoique des frais supplémentaires s’ajoutent.

D’une manière ou d’une autre, passez par un expert en crédit immobilier si cette option vous intéresse. Vous maximiserez vos chances d’obtenir un prêt gigogne. Il est à même de vous orienter vers les banques qui le proposent et de vous éclairer sur les méthodes de négociation.

 

Comment obtenir un crédit immobilier ?

Pour solliciter un crédit immobilier, il est nécessaire de s'adresser à une banque. Si vous avez la chance de bénéficier d'un solide dossier, n'hésitez pas à déposer votre demande auprès de différents établissements bancaires. Ainsi, vous recevrez diverses propositions, et serez en mesure de choisir la plus intéressante, notamment en matière de conditions d'emprunt.

 

Critères pris en considération

En effet, avant d'accepter un crédit immobilier, de nombreux critères sont à prendre en compte. Il faut prendre le temps d'analyser le taux d'intérêt, le taux d'assurance, les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier, ou encore les frais de tenue de compte. Ce sont beaucoup de paramètres qui définiront si cette offre est ou non intéressante...

 

Et le courtier dans tout cela ?

Il est possible de faire appel aux services d'un courtier immobilier. Mais il y a quelques temps une nouvelle solution a émergée via le concept de mise en relation entre les demandeurs de prêts et les banques via la Plateforme fundbid. La Plateforme vous permet de consulter directement les banques et de recevoir des offres depuis l'espace personnel. Vous n'avez plus qu'à sélectionner une offre et vous êtes contacté par la banque pour finaliser et signer votre crédit en agence bancaire. Il s'agit donc sans aucun doute d'une solution à la fois pratique et efficace !

Le courtier est également en mesure de vous donner des conseils experts au sujet de votre projet. Bien entendu, les services d'un courtier sont payants. Cependant, la rémunération ne sera versée qu'après la transaction effectuée.

Via la solution fundbid, vous n'aurez rien à débourser, l'accompagnement et le service sont gratuits.

 

Quelles sont les garanties à fournir ?

Vous vous en doutez, les banques n'accordent pas de crédit immobilier sans avoir un minimum de garanties. Pour mettre toutes les chances de votre côté, il est préférable de pouvoir justifier de ressources stables. En France, depuis janvier 2021, le taux d'endettement maximum accepté par les établissements bancaires est de 35 %, avec une marge de tolérance d'environ 20 %.

 

État du compte bancaire.

Les banques sont également très attentives à l'état de votre compte bancaire. Elles ont tendance à vérifier qu'au cours des dernières années, vous n'avez pas dépassé votre seuil de découvert autorisé, qui se traduit par la mise en place de frais d'agios. De même, une personne fichée à la Banque de France pour incidents de paiement ne peut prétendre à un emprunt immobilier.

 

Apport personnel

Si vous bénéficiez d'un apport personnel, les banques seront également moins frileuses à l'idée de vous prêter de l'argent. Bien que des exceptions soient possibles, la plupart des établissements bancaires estiment qu'il est préférable qu'un emprunteur dispose d'un minimum d'apport personnel. Ce dernier doit représenter au moins 10 % du montant total de la transaction immobilière.

 

Prêt à taux zéro : situation particulière

Pour les foyers les plus modestes, des aides existent pour accéder à la propriété. Parmi-elles, on peut citer le célèbre prêt à taux zéro (PTZ). Vous le savez probablement, le PTZ est un prêt aidé par l’État qui finance partiellement l’acquisition ou bien la construction de votre résidence. Notez que l’on parle ici de la résidence principale.

Celui-ci est cependant accessible uniquement sous certaines conditions bien spécifiques. L'accès au PTZ dépend particulièrement de vos revenus, de votre zone géographique et de l'achat d'un bien neuf. Ci-après des explications brèves de ces conditions.

Néanmoins, certaines situations n’exigent pas cette condition. C’est le cas des personnes ayant une carte d’invalidité, une allocation d’éducation d’enfants handicapés ou allocation aux adultes handicapés. L’exception est valable aussi pour toute personne ayant été victime de catastrophes et dont la résidence principale n’est plus habitable.

 

Être primo-accédant

Cela veut simplement dire que vous ne devez pas avoir été propriétaire du logement que vous occupez.

 

Plafond de ressources

Selon les charges familiales et d’autres conditions liées à la situation du logement, un plafond de ressources est imposé. Ce dernier doit être supérieur aux ressources du demandeur de PTZ.

Bon à savoir: si des personnes vont également occuper le logement de l’emprunteur, leurs ressources seront également prises en considération quelle que soit leur situation. Sachez également qu’on évalue uniquement les ressources de l’avant-dernière année qui précède la demande.

 

Résidence principale

Bien évidemment, le PTZ n’est accordé que si l’emprunteur souhaite un financement de l’acquisition de sa résidence principale. 

 

Concrètement, un crédit immobilier : comment ça se passe ?

Constituer le dossier

La constitution de votre dossier nécessitera de réunir un grand nombre de documents. Vous devrez notamment  fournir une pièce d'identité, vos 2 derniers avis d'imposition, votre 3 dernières fiches de paie ou justificatifs de revenus, vos attestations de prestations sociales, vos relevés de comptes des 3 derniers mois, et tout autre élément qui pourrait positivement appuyer votre demande.

 

Signature du compromis de vente

Le compromis de vente devra également être signé avant l'acceptation officielle de votre dossier. Vous disposez exactement de 45 jours pour valider votre crédit immobilier après signature du compromis. Si votre dossier est accepté, et que l'offre proposée vous convient, 11 jours de réflexion seront obligatoires avant de signer définitivement les différents contrats.

Bon à savoir : Le compromis de vente est un avant-contrat. Il prépare à signer l’acte définitif. C’est une déclaration commune entre le vendeur et l’acheteur : les deux éprouvent par écrit leur accord d’achat et de vente.

Vous l’aurez compris, c’est un engagement définitif qui requiert, ultérieurement, une exécution forcée de vente ou un versement de dommages et d’intérêts. Bien sûr, c’est une procédure juridique qui s’applique lorsque l’une des parties refuse de signer l’acte définitif. 

 

Virement

Le montant de la transaction sera versé directement par la banque au notaire qui s'occupe de la transaction. Le virement aura lieu sur un compte scellé. Les fonds ne seront débloqués qu'au moment de la signature de l'acte de vente par les deux parties. Pas d'inquiétude, les frais de notaire sont encaissés lors de la procédure, vous n'aurez donc aucune démarche à effectuer.

 

En somme

Le prêt immobilier n’a désormais plus de secrets pour vous. Vous n’avez qu’à lire méticuleusement les types de crédit afin de juger de la meilleure formule convenant à votre situation ainsi qu’à vos besoins.

Dès que vous aurez fait votre choix et pour vous simplifier la tâche, n’hésitez pas à consulter notre simulateur de prêt en ligne. Le service est entièrement gratuit, faites autant de simulations que vous le souhaitez !

Enfin, n’hésitez pas à solliciter les services d’un expert en crédit immobilier. En plus d’économiser le temps, vous avez la certitude d’être bien armé pour cibler les meilleures propositions et ainsi faire le bon choix. Ce serait alors dommage de ne pas en profiter…  

 

Publié le 01 février 2021

 

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