Le marché immobilier est un secteur qui évolue au fil des années. Au cours de son histoire, l’immobilier a connu différentes périodes. Encadré par l’État pour organiser son fonctionner et les actions de différents acteurs, le marché immobilier a vu ses taux d’emprunt changés au fil du temps. De 1960 à aujourd’hui, découvrez le passé du crédit immobilier.

 

En 1960, investir dans l’immobilier ne semblait pas rentable…

Peu avant 1960, le secteur de l’immobilier était principalement détenu par des acteurs publics de notre société, parmi lesquels l’état. Mais peu à peu, des acteurs privés vont s’intéresser au domaine et investir dans celui-ci. De nouvelles possibilités existent alors pour attribuer et obtenir des crédits. Du côté des promoteurs, des crédits sont possibles pour l’acquisition des terrains, tandis que pour les futurs propriétaires, des prêts complémentaires sont disponibles. Ces mesures traduisent l’envie de la part des banques mais aussi des professionnels de l’immobilier de développer et de financer de nouveaux logements. Dès le début des années 1960, l’UCB, autrement dit l’Union de Crédit pour le bâtiment détient environ 50% des marchés du crédit immobilier, l’union propose à ce moment des prêts pour la construction de logements non aidés.  

C’est ensuite en 1963 que l’État présentera un plan pour rendre plus accessibles les conditions de financement de logement sur le territoire français. Ce plan comportera notamment la réforme des prêts spéciaux. Et finalement une fois 1980 atteint, la tendance évoluera pour les banques, puisque le logement sera alors le financement le plus accordé.

 

Dès 1980, les taux de crédit immobilier chuteront largement mais c’était sans compter sur l’arrivée des années 2000

Entre 1980 et 1990, le taux d’emprunt en France atteindra un taux de 9%, sans compter les assurances. Un taux exorbitant vu d’aujourd’hui. À ce moment-là, acheter sans apport sera mission impossible. 

Dès le début des années 2000, une chute débutée quelques années plus tôt va largement se poursuivre.  Les conditions d’emprunt ont été favorables, cela d’une part grâce à la baisse des taux d’emprunt et d’autre part grâce aux délais d’emprunts rallongés. Concrètement, les français ont ainsi pu emprunter plus et plus longtemps, ou alors diminuer leurs mensualités en ajustant simplement le délai de remboursement de leur crédit. 

Entre 2000 et 2010, investir dans la pierre et dégoter le bon bien immobilier semblait être la meilleure des idées. Un ménage qui n’avait pas pour projet de déménager sous 10 ans avait alors plutôt intérêt à acheter, au lieu de louer. En effet, durant cette période de 10 ans, une hausse des prix de 117% a été observée. Cela signifie donc qu’il ne suffisait que de quelques années pour revendre son bien avec une plus-value, le prix de vente couvrant alors l’ensemble des éventuels couts annexes de travaux ou autres liés à l’acquisition. Ainsi, frais de notaire, d’agence, de dossier pour la banque, à cette époque, tous peuvent être couverts par la plus-value réalisée. 

 

Dès 2005, les taux de crédit immobilier repartiront à la hausse

Jusque-là, le marché immobilier semblait quelque peu idéal pour les futurs propriétaires, mais 2005 a en réalité marqué le début de l’augmentation de l’ensemble des frais liés à l’immobilier. Les biens immobiliers, d’une part, coûtent à présent plus chers, mais il fait également moins bon d’emprunter. Les taux évoluent à la hausse, alors qu’ils chutaient jusqu’alors. 

2007 et la crise économique mondiale l’année suivante ne feront que finaliser les premiers signes d’augmentation observés depuis 2005. Les taux de crédits immobiliers seront alors revus à la hausse, ils atteindront 5% au premier trimestre de l’année 2009. Pour relancer l’économie cependant, les banques centrales batailleront pour une baisse de ces taux. Précisons d’ailleurs que le contexte de crise et d’augmentation des prix et des taux auront fait chuter la demande, les nouveaux propriétaires se feront alors plus rares que précédemment. 

 

2009 : la rechute des taux de crédits immobiliers  

Un an après le début de la crise financière en France, les taux d’emprunt pour investir dans la pierre et financer son premier bien chutent très largement pour passer sous la barre des 5%, puis des 3,5% en 2011 et enfin des 2% en 2015. À présent, il est même devenu possible de faire tomber ce taux sous le seuil des 1% avec un apport personnel et une bonne situation financière.

En 30 ans, le crédit immobilier a donc très largement évolué. Il est, en effet, passé d’un taux de 9% à 1, voire 1,5% en moyenne. Cela fait une différence de 7,5 points minimum. Nul besoin de nombreux calculs pour comprendre ici qu’il fait bien meilleur d’emprunter aujourd’hui, plutôt qu’il y a 30 ans.

 

En 30 ans, les taux ont-ils évolué de la même façon dans toutes la France ?

À l’heure actuelle, et c’était déjà le cas il y a 30 ans, des disparités subsistent toujours en fonction des régions françaises. En région parisienne par exemple, l’évolution n’a pas été la même qu’ailleurs en France. Les taux ont donc eu plus tendance à être moins importants en province. En effet, sur un crédit d’une durée de 20 ans par exemple, un taux parisien sera de 1,35% lorsqu’il sera de 1,30% pour un lyonnais ou encore de 1,20% pour un nordiste.

Mais la situation géographique n’est finalement pas le seul élément qui a permis de faire évoluer le crédit immobilier au fil des années. En effet, en 2010 l’assurance des emprunts immobiliers a pris un tournant. Le prix de l’assurance est alors divisé par deux, voire 3 dans certaines situations, une nouvelle qui n’est pas sans conséquence (positive cette fois) sur le coût final d’un crédit immobilier. À terme, ce genre de nouveauté peut permettre à certain ménage d’emprunter plus, ou d’accéder à un bien plus onéreux.

Enfin, l’assurance-crédit évoluera encore par deux fois. Une première fois en 2014 avec la loi Hamon, l’assurance-crédit permet la résiliation de l’assurance durant la première année de la souscription et une seconde fois en 2017, la résiliation devient alors d’autant plus possible à chaque anniversaire de souscription, et cela durant toute la durée de l’emprunt bancaire.

 

Les conditions pour emprunter ont-elles évolué, elles aussi ?

Il n’y a pas vraiment de secret pour pouvoir emprunter. Les conditions n’ont pas vraiment évolué au fil du temps… Pour prétendre à l’obtention d’un prêt immobilier, il faut montrer patte blanche.

Une banque veillera alors à étudier votre dossier et recherchera une situation de découvert sur vos derniers relevés bancaires, un solde négatif est donc à proscrire, il en va de même pour les incidents de paiements. Pour emprunter, il ne faudra pas non plus être inscrits sur le fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers.

Par ailleurs, vous devrez justifier de vos revenus mensuels, d’un éventuel apport et surtout, de vos capacités d’emprunt. Ici, il est entendu que vous ne devrez dépasser un taux d’endettement de 33%.

 

Publié le 11 mai 2021